De Poort van Winschoten: vraag en antwoord
Winschoten – “We merken dat het niet eenvoudig is om uit te leggen waarom we gaan investeren in de aanpak van een deel van de binnenstad en een nieuw gemeentehuis, terwijl we in financieel zwaar weer verkeren. Daarom leggen we het hier uit in de vorm van vraag en antwoord. Zie je jouw vraag hier niet beantwoord? Neem dan contact met ons op!” zegt de gemeente Oldambt op haar website.
Onderstaand bericht is afkomstig van de gemeente Oldambt:
Hoe kan het dat er miljoenen geïnvesteerd worden in de Poort van Winschoten, terwijl er eigenlijk geen geld is?
Om dit uit te leggen, gebruiken we een voorbeeld: stel, je hebt drie kleine auto’s in je bezit en deze auto’s staan voor grote reparaties omdat ze anders niet door de APK komen. Ze slurpen ook nog eens een hele hoop benzine. Je vraagt de garagehouder wat de kosten zijn. Thuis zet je alles op een rij en kom je tot de conclusie dat het voordeliger is om de drie huidige auto’s te verkopen en één nieuwe aan te schaffen, waar ook nog een keer het hele gezin in past. Je hoeft maar een klein bedrag bij te leggen. Wat zou jij doen? De meeste mensen zouden een nieuwe grotere auto kopen. Die is namelijk super duurzaam, verbruikt bijna geen brandstof meer en is ook nog goedkoper in onderhoud en in de vaste lasten. Bovendien gaat ‘ie langer mee dan de drie huidige auto’s.
Dat is eigenlijk wat wij ook doen met onze gebouwen. We hebben vier gebouwen in gebruik: het gemeentehuis in Winschoten, het voormalig gemeentehuis in Scheemda, panden aan de Garst en Halte Democratie. Deze gebouwen vragen veel onderhoud. We hebben het regulier onderhoud in onze begroting opgenomen, maar we hebben geen geld voor het groot onderhoud en vervangingen, die wel noodzakelijk zijn. Er is achterstallig onderhoud en we lappen de gebouwen iedere keer weer wat op. Bovendien moeten we de nodige investeringen doen om te voldoen aan de wettelijke verplichte energielabels die in 2023 (energielabel C) en 2030 (energielabel A) voor kantoorgebouwen in Nederland gaan gelden. Dit samen kost de gemeente de komende 10 jaar jaarlijks € 600.000 meer dan we voor onderhoud op de begroting hebben staan. Dat geld is er niet, ook omdat we al fors moeten bezuinigen.
We gaan nu alle bestaande gebouwen afstoten zodat we de investeringsverplichtingen niet meer hebben. Voor de gebiedsontwikkeling (ruim € 4 miljoen) en de nieuwbouw lenen we in totaal € 25 miljoen euro, voor de komende 40 jaar, tegen een zeer aantrekkelijk rentetarief. We betalen aan rente, aflossing en al het onderhoud samen evenveel als alle huidige lasten opgeteld voor de bestaande gebouwen plus een extra jaarlijks bedrag van € 120.000. Daarnaast bouwen we een energieneutraal gebouw, wat betekent dat de lasten voor energie bijna 0 zijn. En dit is dan ook weer een heel groot voordeel ten opzichte van de huidige gebouwen waarvoor ook de energielasten hoog zijn.
Waarom gebruiken jullie de € 25 miljoen niet voor andere dingen? Er is immers een groot tekort?
Het gaat om ander geld. Het is niet zo dat we nu € 25 miljoen beschikbaar hebben, die we ook aan andere dingen kunnen besteden. We lenen geld voor de Poort van Winschoten (en dat is meer dan alleen een nieuw gemeentehuis). Vergelijk het met de hypotheek van een woning. Voor de aflossing van die lening, de rente en het onderhoud gebruiken we de middelen uit onze bestaande begroting (alle huidige lasten voor de bestaande gebouwen). Omdat we daarmee net niet helemaal uit komen, gaat dat bedrag met € 120.000 per jaar omhoog. Maar daar krijgen we dan een geheel nieuw gebouw voor terug. En een opgeknapt zuidelijk deel van de binnenstad, waarvoor een bedrag van ruim 4 miljoen euro binnen die € 25 miljoen wordt gebruikt.
Maar jullie gaan toch € 120.000 extra uitgeven? Dat geld kun je beter in je zak houden. Wat je niet hebt, kun je ook niet uitgeven. Toch?
Dat klopt. Maar het alternatief kost ons nog veel meer geld, namelijk € 600.000 euro per jaar bóvenop de huidige begroting voor huisvesting. Dat zijn namelijk de kosten voor het onderhouden en verbouwen van onze huidige gebouwen om te kunnen voldoen aan de energie- en Arbowetgeving. Net als de € 120.000 euro die we nu per jaar extra gaan uitgeven, zou ook die € 600.000 bovenop het huidige budget voor huisvesting komen. Het is dus kiezen tussen twee ‘kwaden’ en die € 120.000 is dan het meest voordelig.
Over het bedrag van € 120.000 kunnen we nog zeggen dat daar ook een jaarlijkse reservering voor groot onderhoud van het nieuwe gebouw van € 93.000 per jaar bij in zit. Tot nu toe reserveren we daarvoor niet en moesten we voor de grote bedragen apart naar de gemeenteraad.
Er zijn zoveel ook alternatieve plekken voor het gemeentehuis! Waarom niet in het ziekenhuis of ‘t Rond?
We hebben verschillende opties onderzocht. Het voormalig gemeentehuis in Scheemda is niet groot genoeg (3000m2 en we hebben ruim 6000m2 nodig) en er zijn geen mogelijkheden voor uitbreiding.
Het eventuele gebruik van het voormalig ziekenhuis is een aantal jaren geleden onderzocht. De investering daarin was erg groot. Dit verouderde gebouw bevat veel asbest dat moet worden verwijderd. Ook hier zouden we veel moeten investeren om te voldoen aan de energiewetgeving. We praten dan over een bedrag dat in de buurt komt van nieuwbouw, terwijl de afschrijvingstermijn korter is omdat het een bestaand (oud) gebouw is. De jaarlijkse lasten zouden dan veel hoger worden dan nu het geval is.
‘t Rond is geen goede optie omdat er niet genoeg daglicht binnen komt, waardoor maar 3000m2 van de beschikbare 6000m2 bruikbaar is (Arbovoorwaarden + Bouwbesluit daglichttoetreding voor kantoren). Met een verbouwing is dat niet recht te trekken, waardoor we er nog een tweede gebouw mét bijkomende kosten bij nodig hebben. Bovendien loop je ook hier weer aan tegen kosten voor het voldoen aan de energiewetgeving. Om nog maar niet te spreken over de ondernemers die nu in ‘t Rond zitten en dan uitgekocht zouden moeten worden. Ten slotte zou ‘t Rond zelf ook aangekocht moeten worden. De conclusie is dat ‘t Rond een dure en onzekere optie is.
Betaalt de gemeente de verbouw van de HEMA? Omdat jullie samen pandeigenaar zijn?
Nee, dat is niet zo. We zijn wel samen eigenaar van het pand, maar de HEMA investeert in haar eigen verbouwing. Daar draagt de gemeente niet aan bij. De gemeente draagt als mede-eigenaar wel bij aan het opknappen van de buitenkant van het gebouw.
Waarom komt er een nieuwe raadzaal boven de HEMA?
De vierkante meters boven de HEMA gebruiken we voor een raadzaal en vergaderruimtes. Omdat hier niet voldoende daglicht naar binnen komt, kunnen we hier geen werkplekken maken (Arbo). Voor vergaderruimten zijn de eisen minder streng en daarom kunnen we deze ruimte wel benutten voor een raadzaal en vergadercentrum. Hierdoor gebruiken we de ruimte efficiënt en dit is goedkoper dan het aanhouden van de huidige raadszaal Halte Democratie.
Wat gebeurt er allemaal onder de noemer van de Poort van Winschoten?
– Het gebied van de voormalige supermarkt en bibliotheek tot en met de HEMA, Kijkshop en het gemeentehuis wordt opnieuw ingericht met aandacht voor de verschillende gebruiksfuncties. Denk aan winkelen, werken, wonen, recreëren en parkeren.
– Ook de Liefkenshoek krijgt een nieuwe uitstraling als onderdeel van de plannen voor de Poort van Winschoten.
Er komt een nieuw gemeentehuis, ter vervanging van de huidige drie locaties en Halte democratie. De achterkant van het gemeentehuis aan de Johan Modastraat maakt plaats voor een nieuw energieneutraal gebouw. Het monumentale voorhuis aan de Langestraat blijft behouden.
– De bovenverdieping van de HEMA wordt bij het gemeentehuis betrokken. Daar komt een raadzaal en vergadercentrum. Dat kan omdat de gemeente en de HEMA samen eigenaar zijn van het pand en we hebben afgesproken dat de HEMA naar beneden verhuist. Zij gaan ook gebruikmaken van het pand van de Kijkshop, zodat wij de bovenverdieping kunnen betrekken. Aan de buitenkant wordt het pand geïntegreerd in de nieuwe stadsarchitectuur.
